기준금리 2% 시대 “월세가 전세보다 안전”

[스마트에프엔=이하영 기자] 한국은행이 기준금리에 사상 첫 빅스텝(0.5%포인트)을 밟으며 전세보증금 지키기에 빨간불이 들어왔다. 부동산전문가는 현 상황에서는 전세보증금을 올리기보다 월세로 전환하는 것이 자산 보호에 안정적이라고 조언했다.

14일 부동산업계에 따르면 전날 한국은행 금융통화위원회(금통위)의 금리 인상으로 기준금리가 2.25%로 오르면서 임대차 시장의 ‘월세화 현상’이 가속화 할 전망이다. 금리가 급격히 오르면서 집주인들이 이자를 감당하지 못해 전셋집이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 떼일 수도 있다는 우려 때문으로 분석된다.

금융계에서는 기준금리가 연말까지 0.25%포인트 더 상승해 2.5%까지 높아질 것으로 보고 있다. 금통위는 올해 이번을 포함해 7개월 동안 6차례나 금리 인상을 단행했으며, 그 사이 기준금리는 1.75%포인트나 올랐다. 반년도 지나지 않아 기준금리가 3배 넘게 오른 셈이다.

세입자, 전세금 올려주느니 월세가 나아

금리가 인상되면 주택 임대차 시장에 전세 대신 보증부월세(준전세)를 포함한 월세화가 더욱 두드러질 전망이다. 전세 대출이자보다 월세 이율이 높은 경우가 발생하기 때문이다.

직방에 따르면 올해 4월 기준 한국부동산원의 지역별 전월세 전환율은 전국 5.7%, 서울이 4.8%를 기록했다. 최근 은행권의 전세자금대출 최고 금리는 5% 중후반 수준으로, 월세이율에 비해 전세대출 이자가 더 높아졌다. 세입자 입장에서는 위험부담이 있는 전세보다는 월세가 오히려 좀더 저렴하고 안전하게 임차할 수 있는 상황이 전개되고 있는 것이다.

예를 들어 서울 강남구 대치동 A아파트의 전용면적 84㎡의 전세보증금 7억원을 연금리 5%로 빌렸다고 가정하자. 이 경우 월 이자가 291만9000원에 달한다.

현재 이 지역은 전세금 1억원당 월세 전환 금액이 30만원 가량으로 월세 210만원만 내면 된다. 월별로 전세가 81만9000원 더 내는 꼴로, 연환산하면 982만8000원이나 전세가 더 비싸다.

함영진 직방 빅데이터랩 랩장은 “금리인상으로 인해 전세대출이자 부담이 월세이율 보다 높은 경우가 발생하고 있다”며 “임대인의 보증금 증액요구를 전세자금 대출로 해결하기보다 자발적 월세를 선택하는 임차인이 늘어나고 있는 것”이라고 설명했다.

치솟는 금리에 갭투자 ‘깡통전세’ 주의보

금리가 급등하면서 ‘깡통전세 주의보’도 발령됐다. 깡통전세란 매매 가격 대비 전세 비율을 뜻하는 전세가율이 80%를 넘어서는 경우를 말한다. 예를 들어 집주인이 자기 돈을 20%만 대고 80%는 전세를 끼고 집을 사는 식이다. 갭투자 또한 매매가와 전셋가에 큰 차이가 없는 전세 낀 집을 사는 방법을 뜻한다.

깡통전세는 갭투자한 집의 부동산 하락기 상태로 볼 수 있다. 이런 집은 부동산 상승기에는 집값이 오르기 때문에 집값 자체도 높아지고 전세 가격도 올라 위험 요소가 적다. 그러나 부동산 하락기에는 집값과 전세 가격이 동반 하락하는 정반대 현상이 발생해 문제다.

세입자 입장에서는 임대료를 동일하게 내는 다른 세입자가 구해지지 않는 한 전세보증금을 제대로 돌려받지 못하는 신세가 될 수 있어서다. 이 때문에 부동산업계에서는 주택임대차 신규나 갱신 계약시 보증금을 올려주기 보다 오히려 일부를 월세로 전환하라고 조언한다.

함 랩장은 “매매가 대비 전세가 비율이 높은 지방 아파트나, 연립‧다세대 주택임대차는 전세가율이 80%를 넘어 설 경우 보증금 반환 위험을 낮추기 위해서라도 보증금의 일부를 월세로 지불하는 것이 현명하다”고 조언했다.

이름을 밝히지 않은 부동산업계 관계자는 “지난해 주택임대인에 보증기관이 갚을 능력이 없는 임대인 대신 임차인에 보증금을 대신 지급하는 전세보증보험 가입이 의무화 됐다”면서도 “보증사고가 늘어나며 지급 기준을 갑자기 바꿔 받지 못하게 되거나 반환일자가 달라 곤란을 겪는 사고도 많다”며 주의를 요했다.



이하영 기자 greenbooks1@smartfn.co.kr