PFV 지분 매각 후 분양가 8억→12억 급등···입주민 "공공택지 목적 훼손" 지적
| 스마트에프엔 = 최형호 기자 | 성남시 고등지구 S-1블록 '판교밸리제일풍경채' 민간임대아파트를 둘러싸고 분양전환가격이 사모펀드·신탁 구조로 인해 급등했다는 의혹이 제기됐다.
입주민들은 "공공택지에서 민간임대 후 우선분양을 약속했지만, 지분 매각 과정에서 사모펀드가 개입하며 수억 원의 부담이 전가됐다"고 주장했다.
26일 고등동 판교밸리풍경채 비상대책위원회(비대위)에 따르면 오는 28일 NH투자증권, 금융감독원, 농협중앙회를 순차적으로 방문하는 집회를 진행한다.
이날 비대위는 국토부, 금감원 등을 상대로 ▲NH투자증권 신탁 승인 과정 및 내부통제 적정성 ▲사모펀드 편입이 임대주택 공공성에 미친 영향 ▲PFV 구조가 분양가 급등에 기여한 정도 ▲분양가 산정식 및 감정평가의 투명성 ▲금융기관의 사익추구 및 이해상충 여부 ▲공공택지 민간임대 구조의 정책적 허점등을 조사해달라고 촉구할 예정이다.
비대위 측은 "이번 사안은 특정 단지 문제를 넘어 한국 주거정책의 구조적 허점을 드러내는 공익적 이슈"라고 강조했다.
판교밸리제일풍경채는 4년간 민간임대 후 우선분양 조건으로 공급됐다. 입주 당시 다수 주민은 시세 대비 저렴한 약 7억~8억 원대 분양전환이 가능하다는 안내를 받았다고 한다. 그러나 2021년 사업 주체였던 HMG가 PFV(성남고등S1PFV) 지분을 약 2000억 원 규모로 메테우스자산운용(사모펀드)에 매각하면서 상황은 달라졌다.
새로운 PFV 지분 소유 구조는 운용사인 메테우스와 수탁사 NH투자증권 체계를 형성했으며, 이후 분양전환가격은 12억5000만원 안팎으로 결정됐다. 분양가가 8억원에서 12억원으로 증가한 것.
이에 입주민들은 이 과정이 사모펀드 수익 극대화를 위한 구조적 결정이라며 NH투자증권이 이를 승인·관리한 핵심 기관이라고 주장했다.
이 단지는 원래 보금자리주택지구 공공택지로, 일반분양 시 분양가상한제가 적용되는 조건으로 사업이 진행됐다. 그러나 모집공고 3주 전 성남시 인허가 변경을 통해 '분양가상한제 미적용' 민간임대주택으로 전환됐다.
이에 비대위는 "공공택지 주거정책 취지의 근본적 훼손"으로 규정했다. 사모펀드가 공공택지 기반 임대아파트 실질적 지배 구조를 가지게 된 것은 이례적이며, 한국 주거시장 구조 변화 위험 신호하는 주장이다.
입주민들은 "사모펀드는 통상 상업용 부동산이나 대규모 자산 중심으로 운용된다"며 "서민 임대주택까지 진입한 것은 전례가 없는 일"이라고 강조했다.
이번 분양전환가격 상승으로 가구당 4억~5억 원의 금전적 부담이 늘어났다. 543가구 전체로 환산하면 약 2000억~2700억원 규모다. 여기에 PFV·사모펀드·참여 금융기관 수익까지 포함될 경우 3000억~4000억원 규모 구조가 형성된 것이 아니냐는 의혹도 나온다.
입주민들은 특히 분양전환가격 결정 과정과 관련해 계약갱신 거절, 부당한 계약갱신요구권 제한, 산정 과정 불투명성 등을 지적하며 사모펀드 지분 매각 이후 문제가 집중적으로 발생했다고 했다.
이에 비대위는 금융감독원과 국토교통부가 다음 사항을 조사해야 한다고 촉구했다.
입주민들은 특히 NH투자증권이 금융당국으로부터 '사익추구·내부통제' 특별점검을 받고 있는 상황에서 이번 사건도 조사 항목에 포함돼야 한다고 강조했다.
이번 사안은 단순한 임대주택 분쟁이 아닌 공공택지 관리 문제, 민간임대주택 법적 사각지대, 사모펀드의 주거시장 진입 구조, 금융기관 신탁업무 투명성 등 복합적 문제가 얽힌 전국적 선례라는 설명이다.
비대위 관계자는 "8년 동안 믿고 살아온 우선분양 약속이, 사모펀드 지분 인수 한 번으로 무너졌다. 앞으로 전국의 민간임대에서 동일한 일이 반복될 수 있다"며 "이번 사태를 계기로 공공택지 기반 민간임대주택 관리 체계와 사모펀드 구조, 신탁 운영 과정에 대한 제도적 개선이 필요하다"고 강조했다.
한편 판교밸리제일풍경채는 경기 성남시 수정구 고등지구에 위치하며, 지하 2층~지상 15층, 9개동, 전용 84㎡ 단일평형 총 543가구 규모다.