보증금 기준 축소에 빌라 세입자 10곳 중 8곳 보증 가입 막혀
| 스마트에프엔 = 정윤호 기자 | 빌라 전세시장이 다시 한 번 위기 신호를 보내고 있다. 정부가 전세보증금 반환보증 가입 조건을 주택가격의 90%에서 70%까지 낮추는 방안을 검토하면서 상당수 기존 계약이 보증 대상에서 제외될 가능성이 커졌다.
3일 국토교통부와 집토스 분석에 따르면 현재 전세보증은 보증금이 주택가격의 90% 이내일 때 가입할 수 있다. 주택도시보증공사와 주택금융공사 규정상 빌라 주택가격은 통상 공시가격의 140%로 산정된다. 따라서 현행 제도에서는 보증금이 공시가격의 126%까지 가능하다. 다만 정부가 검토 중인 강화안대로 70%로 낮아질 경우 보증금 기준선은 공시가격의 98%까지 떨어진다.
집토스가 오는 4분기 만료되는 빌라 전세 계약 2만4191건을 분석한 결과 78.1%인 1만8889건이 동일 조건에서 보증 가입이 불가능한 것으로 나타났다. 지역별로는 ▲인천 93.9% ▲경기 80.2% ▲서울 75.2% 등 수도권 비중이 높았다. 전국 평균으로는 집주인이 기존 임차인에게 보증금을 반환하고 신규 계약을 체결하기 위해 3533만원의 자금을 추가로 마련해야 한다는 계산이 나온다.
임대인과 임차인 모두 부담이 커지고 있다. 보증 조건이 강화되면 집주인은 기존 임차인 보증금 반환 과정에서 수천만원을 추가로 확보해야 하고 임차인은 신규 계약 시 보증보험 가입이 막힐 수 있다. 특히 비아파트 전세시장에 직접적인 충격이 예상된다. 한국임대인연합회는 최근 여의도에서 대규모 반대 집회를 열며 반발했다.
정부는 전세사기 예방과 보증기관 재정 안정화를 정책 명분으로 내세우고 있다. 그러나 지난해 5월 보증 요건을 주택가격의 90%로 낮춘 이후에도 전세사기 피해는 계속 발생했고 피해자 지원은 지연되는 경우가 많았다. 보증사고 규모는 역대 최대치를 기록하며 제도 강화가 역효과를 낳았다는 지적도 있다.
또 다른 부작용은 외국자본과 대기업의 임대시장 진출이다. 기존 임대인들이 보증금 반환 압박에 시달리면서 대규모 자본을 보유한 외부 세력이 시장 점유율을 높이고 있는 것이다. 이로 인해 중소형 임대인의 경쟁력이 약화되고 있다.
한편, 업계에서는 중소 임대인 보호 강화와 보증금 단계적 조정, 지역별 차등 적용 등 보완책 마련이 필요하다고 강조한다. 이재윤 집토스 대표는 “서민 주거 안정을 위한 전세보증 강화라는 방향성에는 공감하지만 시장 충격을 줄이고 임대인과 임차인이 적응할 시간을 두는 연착륙이 필요하다”고 말했다.