[법조칼럼] 건물주 직접 경영에 따른 권리금 분쟁 해법

# “권리금을 내고 상가에 들어올 사람을 건물주에게 데리고 갔습니다. 건물주는 자신이 상가를 직접 운영할 계획이라며 계약서 작성을 거절하더군요. 때문에 권리금을 내고 들어올 사람을 구하는 것을 포기했습니다. 결과적으로 새로운 상가주인을 건물주에게 소개하지 못했는데 권리금을 못 받고 그냥 나가야 하나요?”

권리금을 받으려면 원칙적으로 계약기간 만료 전에 임차인(상가주인)은 임대인(건물주)에게 새로운 임차인을 구해 주선해야 하는 게 통념이다. 하지만 위의 사례와 같이 새로운 임차인을 주선하지 못한 이유가 임대인 때문이라면 손해배상청구소송을 통해 권리금을 회수할 수 있다.

상가건물임대차보호법 제10조의4에 따르면 건물주는 상가주인이 권리금을 받으려 할 때 이를 방해하지 못하도록 규정하고 있다. 또한 상가주인은 계약만료 6개월 전부터 만료일까지 권리금을 내고 들어올 새로운 상가주인을 찾아 건물주에게 소개해야 한다. 다만 새로운 상가주인을 찾지 못할 경우 건물주에 대한 손해배상책임은 할 수 없다.

특히 이 같은 법의 약점을 이용해 건물주가 자신이 건물을 사용할 계획이기 때문에 권리금을 내고 들어올 새로운 상가주인과 계약을 하지 못하도록 하고 그 결과 상가주인이 권리금을 내고 들어올 사람을 찾는 것을 포기게 만들었다면 이는 위법행위에 해당한다.

따라서 상가주인은 건물주를 상대로 권리금소송을 제기할 수 있다. 권리금 소송이란 건물주의 방해 때문에 권리금을 보호받지 못한 상가주인이 건물주를 상대로 제기하는 손해배상청구소송을 말한다.

이처럼 권리금 소송이 진행되면 대부분의 건물주들은 “권리금을 내고 들어올 새로운 상가주인을 소개하지 않았기 때문에 책임이 없다”고 항변한다. 하지만 건물주 자신이 건물을 사용하기 위해 계약을 거절한다는 의사표현을 했고 이로 인해 권리금을 내고 들어올 사람을 소개하지 못한 것이라면 건물주가 권리금을 배상해야 한다.

실제 권리금을 내고 들어올 사람을 소개받지 못했다는 주장을 했다가 권리금을 배상한 판례(대법원 2018다284226)가 있다.

당시 판례에서는 상가주인 A씨가 임대차기간 만료 전에 건물주 B씨에게 권리금을 내고 들어올 사람을 소개하며 임대차계약을 체결해 줄 것을 요청했다. 하지만 건물주는 상가를 직접 사용할 계획이라며 계약을 거절했다. 그 결과 A씨는 권리금을 내고 들어올 사람을 찾는 일을 중단했다.

해당 판례에 따르면 상가주인 A씨는 B씨를 상대로 권리금회수 방해로 인한 손해배상청구소송을 냈고 B씨는 새로운 상가주인을 자신에게 소개하지 않았다고 맞섰다.

하지만 대법원은 “임대인이 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시해 임차인이 신규임차인을 주선하는 것에 대해 불필요한 행위로 인정 되는 결과를 가져왔다면 이는 임대인이 부당한 행위를 한 것으로 볼 수 있다”고 판시하며 A씨 손을 들어줬다.

해당 판례를 통해 알 수 있듯이 권리금 반환과 관련해서는 법률의 취지에 비추어 상황이 해석되어야 하고 해당 판례뿐 아니라 실제로 일어나는 여러 가지 상황 역시 법률취지에 비추어 해석할 필요가 있다.

상가임대차보호법 10조의 4가 규정하는 임대인의 권리금회수 방해 행위로는 △임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위 △권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 △고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 △정당한 사유 없이 임대차계약체결을 거절하는 행위 등이 명시돼 있으며 이들에 해당될 경우 손해배상청구소송을 통해 임대인에게 권리금을 받을 수 있도록 법에서 정하고 있다.



엄정숙 부동산전문 변호사 bupdonews@daum.net