"전세가 비율 높은 미분양 제로 지역 노려라"

최근 부동산시장 관련 지표들이 상승세를 보이고 있다. 서울을 비롯한 수도권 아파트 매매가가 전 지역이 보합이나 상승세로 돌아선 것.

23일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매가격은 지난 3월 25일 이후 3주 연속 상승세다. 

경기 아파트 매매가격도 3월 4주부터 보합세로 전환됐다.

경기 아파트 거래건수도 다시 9000건대에 육박하고 있다. 경기부동산포털에 따르면 3월말 현재 매매거래는 9449건으로 지난 2월(7601건) 수치를 넘었다.

청약시장도 올 들어 청약경쟁률도 크게 뛰는 등 상승세를 나타내고 있다. 정부의 청약 규제 완화 등으로 당첨 확률이 높아지면서 숨고르기에 들어갔던 청약자들이 몰리고 있는 것이다.

한국부동산원 청약 결과를 보면 지난 2월 전국 1순위 청약경쟁률은 4.8대1이다. 이는 지난 1월(0.3대1) 대비 16배가량 올랐고 같은 기간 1순위 청약 미달률도 73.8%에서 33.2%로 떨어졌다.

청약 열기 회복 조짐은 올 1분기에 사용된 주택청약종합저축통장을 통해 확인된다. 올 1분기 아파트 청약자가 약 20만명에 육박했다. 청약통장 가입자는 20개월 만에 반등했다.

올 1분기 전국 1·2순위 아파트 청약 신청자는 19만8458명으로 지난해 1분기 8만2558명 대비 140.4%(11만5900명) 뛰었다. 이 기간 권역별 청약자수를 살펴보면 수도권은 3만3971명에서 10만0915명으로 197.1%(6만6944명) 늘었다.

한 부동산 전문가는 "입주물량도 부족하고, 전세가격은 상승세가 유지될 것으로 보인다"며 "소비자가 선호하는 지역이나 가격 등 옥석 가리기를 감안하면 공급부족은 더 심화될 것"이라고 전망했다.

이 경우 2,3년 뒤 입주 시점의 시장상황을 고려한 청약 전략을 세워야 한다. 원하는 지역별 미분양 아파트 물량 추이와 매매가와 전세금 동향 등을 따져봐야 한다. 

이 전문가는 "건설사들이 총선 등을 피하기 위해 그동안 미뤄뒀던 아파트 분양에 대거 나서고 있다"며 "꼼꼼한 '옥석가리기'를 통해 내 집 마련의 꿈을 실현할 기회를 잡아야 한다"고 말했다.

◆ 옥석 가리기···가격 동향과 미분양 물량 따져야

업계에선 수요자라면 새 아파트 청약시장에 관심을 가져야 한다고 조언한다. 최근 원자재가 급등으로 아파트 분양가가 고공행진을 거듭하고 있어서다. 인허가 및 착공 물량이 최근 10년 간 평균 물량의 절반 수준에 불과한 점도 고려해야 한다. 

이를 위해 2, 3년 뒤 부동산 시장을 염두에 둔 청약전략을 세워야 한다. 무엇보다 가격 동향과 미분양 물량 추이를 따져봐야 한다.

가격 관련해서는 매매가 동향과 전세금이 매매가에 차지하는 비율인 전세가율 등이 주목 대상이다.

예컨대 KB부동산의 '주간 전국 매매지수 상승률 톱(TOP)'과 같은 자료를 챙겨봐야 한다.

이에 따르면 4월 1주차 조사에서 경기 여주시가 0.27%로 1위를 차지했다. 이어 경북 안동(0.25%), 강원 춘천(0.23%) 경남 밀양(0.13%) 경북 김천(0.06%) 등의 순으로 뒤를 따랐다.

전세가율은 부동산 시장이 호전되면 집값이 가장 먼저 반응할 지역을 보여주는 대표적인 지표이다.

특히 80% 이상이라면 눈여겨 봐야 한다. 통계청에 따르면 전국 매매가격 대비 전세가격이 80%가 넘는 곳은 18곳. 수도권에서는 경기 여주(82.2%)와 이천(81.9%) 두 곳이다. 

미분양 물량 수준도 감안해야 한다. 가장 좋은 것은 미분양 물량이 하나도 없는 지역이다. 그만큼 인기 주거지역이거나 개발 호재 등으로 인기가 급상승했거나 최근 몇 년간 공급이 없어 수요가 충분하게 쌓여 있을 가능성이 높다.

수도권지역에서 이런 특징이 잘 드러난다. 국토부에 따르면 2월 기준 서울 27개 구 가운데 미분양이 하나도 없는 지역은 강남·서초·송파 등 이른바 강남 3구를 포함해 13곳 정도다. 

인천은 10개 구군 가운데 동구와 계양구, 옹진군 등 3곳이다. 경기도에서는 31개 시군 가운데 여주시와 가평군, 과천시, 광명시, 구리시, 군포시, 안산시, 오산시, 의왕시 등 9곳에 불과하다.

총선 등 여파로 지난달까지 소강상태를 보였던 새 아파트 분양시장이 4월 하반기 이후 본격 재개된다. 이 가운데에 내 집 마련의 꿈을 실현해 줄 보석이 적잖다.

현재와 같은 상황에서는 불황에도 큰 영향을 받지 않는 아파트를 찾아내야 한다. 매매가변동이나 전세가 상승율 미분양소진여부 등을 꼼꼼히 따져 청약하는 전략이 필요하다. 

◆ 미분양 제로지역 '여주역자이 헤리티지' 등 잇따라 분양 

GS건설이 내달 경기 여주 교동에서 분양하는 '여주역자이 헤리티지' 분양에 나선다.

전국에서 매매가 상승률이 전국에서 가장 높고 매매가대비 전세가율이 80%가 넘으면서 미분양제로지역은 여주가 유일하다. 

여주에서 분양하는 첫 '자이' 브랜드 아파트인 데다 여주에서 3년 만에 선보이는 새 아파트다. 

이 아파트는 지하 2층~지상 27층, 8개 동에 전용면적 기준▲59㎡A 85가구 ▲59㎡B 81가구 ▲84㎡A 249가구 ▲84㎡B 248가구 ▲99㎡A 52가구 ▲99㎡B 52가구 ▲136㎡P(펜트하우스) 2세대 등 769가구로 구성된다. 

이 가운데 85㎡ 이하 중소형이 663가구로 전체의 86%다. 중대형인 99㎡도 104가구로 소비자 선택 폭을 넓혔다. 고급 수요층을 위한 펜트하우스 2가구도 있다.

도보권에 위치한 경강선 여주역을 통해 판교역까지 40분대에 이동할 수 있다. 지난 3월30일에 개통된 GTX A 노선인 경강선 성남역에서 바로 환승하면 수서역까지 한 정거장이면 접근이 가능하다. 판교는 물론 강남까지도 출퇴근이 가능한 셈이다.

특히 정부가 지난 1월 25일 계획을 발표한 '2기 GTX 사업' 중 하나인 GTX-D노선에 여주역이 포함됐다. GTX-D노선이 구축되면 여주역에서 강남까지 30분대에 이동이 가능하다.

단지는 이마트와 신세계 프리미엄 아울렛 등이 인접했고, 반경 약3㎞ 이내에 여주버스터미널, 하이마트, 여주경찰서 등 생활편의시설이 밀집해 있다.

단지 주변에는 황학산 산림욕장, 황학산 수목원, 영월공원, 여주근린공원, 양섬공원, 금은모래 강변공원, 세종대왕릉 등 공원 및 관광시설이 있다. 남한강도 가깝다. 

여주시 부동산 관계자는 "여주역자이 헤리티지는 행정·주거 중심지로 떠오른 여주역세권에 위치한 데다 여주지역에서 처음 선보이는 '자이 아파트'라는 상징성까지 갖췄다"며 "특히 매매가 상승율이 전국에서 가장 높고 전세가비율이 80%넘어 미분양이 전혀 없는 여주에서 3년만에 신규 공급되는 아파트라는 점에서 실수요자는 물론 투자자들의 관심이 높을 것"이라고 말했다.

미분양 제로 지역인 광명에선 롯데건설이 이달 경기 광명시 광명 9R구역 주택재개발을 통해 '광명 롯데캐슬 시그니처'를 분양한다. 지하 2층∼지상 최고 29층, 15개 동, 1509가구의 대단지로 전용 39∼59㎡ 533가구가 일반 분양된다.

경기도에서 전세가율이 80%가 넘는 2개 지역 중 하나인 이천에서는 GS건설이 '이천자이더레브'를 이천시 송정동 인근에 분양한다. 총 635가구 지하 4층~최고 25층 7개 동에 전용면적 84~185㎡ 규모다.

경기도에서 매매가 상승율 톱10에 든 성남시 수정구에서는 GS건설·대우건설·SK에코플랜트 컨소시엄가 오는 6월 '산성역 헤리스톤'을 분양할 예정이다. 총 3487가구 규모로, 1224가구가 일반분양 물량으로 공급된다. 

김광석 리얼하우스 대표는 "풍부한 개발호재와 주변 시세보다 저렴한 분양가를 갖춘 단지들이 인기를 끌고 있지만 원자재 가격 등으로 새 아파트 분양가가 가파르게 오르고 있어 실수요자 입장에서는 고민이 많을 수밖에 없다"며 "미분양 제로지역이면서 매매가와 전세가가 꾸준히 상승하는 지역은 향후 집값 상승여지가 충분하다"고 말했다.  

최형호 기자 rhyma@smartfn.co.kr